Продажа недвижимости в России может повлечь за собой обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в законодательстве предусмотрено немало способов, как избежать этой обязанности на законных основаниях. Главное — понимать, в каких случаях налог действительно возникает, а в каких — его можно не платить.
Необязательно быть налоговым консультантом, чтобы разобраться в правилах — достаточно знать ключевые моменты: минимальные сроки владения, статус жилья, размер дохода, возможные вычеты и льготы. Эта статья поможет вам разобраться, в каких случаях налог можно не платить вовсе, а также расскажет, как действовать, чтобы избежать проблем с налоговой.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
В большинстве случаев — да. Если вы продаёте недвижимость дороже, чем покупали, и при этом не соблюдены условия освобождения от налога, придётся уплатить НДФЛ. Ставка составляет 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Налог взимается не с всей суммы сделки, а с прибыли, то есть разницы между ценой покупки и продажи.
Однако есть исключения. Например, если вы владеете жильём достаточно долго или используете имущественный вычет, вы можете избежать уплаты налога полностью. Также важно учитывать, что с 2024 года для расчёта налога используется не только договорная цена, но и кадастровая стоимость объекта — налоговая проверяет, не занижена ли цена сделки.
Что такое минимальный срок владения
Минимальный срок владения — это установленный законом период, по истечении которого можно продать недвижимость без уплаты налога. В 2025 году действуют следующие сроки:
- 3 года, если имущество получено по наследству, дарению от близких родственников или в рамках приватизации;
- 5 лет, если квартира или дом были куплены или построены за свой счёт.
Срок начинает отсчитываться с момента регистрации права собственности в Росреестре. При нарушении минимального срока налог платить обязательно.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
Есть несколько ситуаций, когда доход с продажи не облагается налогом:
- Истёк минимальный срок владения.
- Сумма продажи меньше одного миллиона рублей.
- Есть документы, подтверждающие расходы на приобретение, которые можно вычесть из дохода.
Если продажа осуществляется дешевле кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитывается от 70% кадастра. Поэтому нужно быть особенно внимательным при составлении договора и оформлении сделки.
Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья
Если это ваша единственная квартира, вы можете не платить налог при соблюдении срока владения от 3 лет. Такой порядок установлен Налоговым кодексом РФ и действует с 2020 года. Единственным признаётся жильё, если у собственника отсутствуют другие квартиры, дома или доли в них.
Даже если вы владели квартирой менее 5 лет, но она единственная, вы освобождаетесь от налога уже через 3 года. Это особенно актуально для тех, кто приобретал жильё как основное место проживания.
Какое жильё считается единственным в совместной собственности супругов
Если недвижимость приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Даже если формально собственником является один из супругов, второму принадлежит право на половину. При продаже такой недвижимости важно учитывать статус собственности.
Для налоговой целью определения «единственного жилья» анализируется общая совокупность имущества супругов. Если у одного из них есть в собственности ещё одна квартира, то налоговая может отказать в признании проданного жилья единственным.
Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости
Ставка налога составляет:
- 13% — для налоговых резидентов РФ;
- 30% — для нерезидентов.
Налог исчисляется с разницы между доходом от продажи и подтверждёнными расходами или вычетами. Если вы продали квартиру за 5 млн рублей, а купили за 4 млн, налог будет рассчитан с 1 млн. При этом можно использовать вычет — стандартный (1 млн) или на сумму расходов.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры
Формула простая:
Налог = (Доход от продажи – Расходы на покупку или вычет) × Ставка (13% или 30%).
Если нет подтверждающих документов, можно применить стандартный вычет — 1 млн рублей.
Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Существует два основных способа снижения налога:
- Имущественный налоговый вычет — в размере 1 млн рублей.
- Учет расходов на приобретение недвижимости — если вы можете подтвердить их документально.
Также можно переоформить имущество на супруга или родственника, который владел им дольше. Однако такие схемы требуют аккуратности, чтобы не вызвать подозрения у налоговой.
Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Льготы предусмотрены для следующих категорий:
- владельцев жилья более 3 или 5 лет;
- лиц, продавших единственное жильё;
- собственников, у которых доход не превышает налоговый вычет.
Отдельные регионы могут устанавливать дополнительные льготы, особенно для многодетных семей или пенсионеров. Поэтому важно проверить местное законодательство.
Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости
С 2021 года вступили в силу изменения, позволяющие освобождать от налога семьи с детьми, если они продают жильё для покупки нового, более просторного. Основные условия:
- наличие двух и более несовершеннолетних детей;
- обязательство в течение года приобрести новое жильё, где доля на каждого члена семьи будет не меньше предыдущей.
У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?
Каждый совладелец подаёт декларацию отдельно и отвечает за свою долю. Если у квартиры два собственника, каждый декларирует и уплачивает налог только с половины прибыли.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Для отчётности подаётся форма 3-НДФЛ. К ней прикладываются:
- копия договора купли-продажи;
- документы на право собственности;
- подтверждение расходов (если есть);
- расчёты налога.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика, сайт госуслуг или лично в ФНС. Срок подачи — до 30 апреля следующего года, а уплата налога — до 15 июля.
Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы
Рекомендуется:
- продавать после истечения минимального срока владения;
- использовать вычеты и подтверждать расходы;
- оформлять сделки по реальной цене, чтобы избежать подозрений;
- при необходимости — консультироваться с юристом.
Такой подход позволит снизить налоговую нагрузку и избежать штрафов.
Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры
Штраф составляет 20% от суммы неуплаченного налога, а также начисляются пени — за каждый день просрочки. Если налог не уплачен умышленно, штраф увеличивается до 40%.
Важно помнить: налоговая отслеживает сделки через Росреестр и банки, поэтому скрыть продажу недвижимости не получится.
Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка
- Убедитесь, что истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- Уточните, является ли квартира единственным жильём.
- Используйте имущественный вычет или подтвердите расходы.
- При продаже долей — каждый владелец подаёт декларацию отдельно.
- Следите за сроками подачи 3-НДФЛ и уплаты налога.
Помимо этой статьи хотим посоветовать вам ознакомиться с материалом о том, как выбрать безопасный вариант займов онлайн.
FAQ
Можно ли не платить налог при продаже квартиры, если она в собственности менее 5 лет?
Да, если она — единственное жильё и прошло 3 года с момента покупки.
Нужно ли платить налог, если квартира досталась по наследству?
Если прошло более 3 лет с момента получения — налог платить не нужно.
Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ?
Будет штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%.